Votre capacité dépend du plus faible de deux plafonds
Pour calculer votre capacité d’emprunt pour un refinancement hypothécaire, vous devez comparer deux résultats. Le premier dépend de la valeur de la propriété et des dettes déjà garanties par celle-ci. Le second dépend du nouveau paiement que vos revenus et vos dettes permettent de qualifier.
Comparez d’abord deux plafonds de nouveau solde : le plafond fondé sur la valeur de la propriété et celui fondé sur la qualification. Le montant additionnel brut correspond au plus faible des deux, moins le solde hypothécaire et les autres sommes qui doivent être remboursées ou intégrées au nouveau prêt. Les pénalités et les frais prélevés sur le financement réduisent ensuite les liquidités nettes.
Cette méthode donne un ordre de grandeur, pas une approbation. Le prêteur peut retenir une valeur plus basse, utiliser d’autres paramètres d’endettement ou approuver un montant inférieur après l’analyse du crédit, des revenus, de la propriété et du produit demandé. Pour comprendre les usages, les coûts et les risques de l’opération, consultez aussi le guide général sur le refinancement hypothécaire.
1. Calculez le plafond fondé sur la valeur de la propriété
En règle générale, le nouveau solde total des emprunts garantis peut atteindre 80 % de la valeur de la maison. Ce pourcentage s’applique à la valeur acceptée par le prêteur, pas automatiquement au rôle d’évaluation municipal, au prix espéré en cas de vente ni à une estimation en ligne.
Utilisez la formule du montant additionnel brut
Plafond total fondé sur la valeur = 80 % × valeur évaluée.
Montant additionnel brut fondé sur la valeur = plafond total − hypothèque actuelle − autres crédits garantis par la propriété.
Si la maison vaut 700 000 $, 80 % de cette valeur donne un plafond garanti de 560 000 $. Avec un solde hypothécaire de 360 000 $ et aucun autre crédit garanti, le montant additionnel fondé sur la valeur serait de 200 000 $.
Ce résultat ne signifie pas que 200 000 $ seront accessibles. Il indique seulement ce que la valeur pourrait permettre avant l’analyse de votre capacité de remboursement. Une évaluation demandée par le prêteur peut aussi changer le calcul. Le guide sur l’évaluation d’une maison explique pourquoi la valeur utilisée pour le financement peut différer des autres estimations.
2. Estimez le plafond fondé sur la qualification
Le deuxième calcul part du revenu mensuel brut du ménage et des paiements retenus dans l’analyse. Deux ratios servent couramment de repères :
| Ratio | Dépenses comparées au revenu brut | Repère indicatif |
|---|---|---|
| ABD | Paiement hypothécaire, taxes foncières, chauffage et 50 % des frais de copropriété | 39 % |
| ATD | Dépenses de l’ABD et autres obligations de dette | 44 % |
Les limites de 39 % pour l’amortissement brut de la dette, ou ABD, et de 44 % pour l’amortissement total de la dette, ou ATD, font notamment partie des critères d’assurance de la SCHL. Elles peuvent servir à une première estimation, mais elles ne constituent pas une règle d’approbation universelle pour un refinancement non assuré. Un prêteur peut utiliser des paramètres plus prudents ou tenir compte d’autres obligations.
Calculez le paiement hypothécaire indicatif
Commencez par mensualiser les chiffres. Appelez R le revenu brut mensuel, F les taxes, le chauffage et la portion applicable des frais de copropriété, puis D les autres paiements de dette retenus.
Limite ABD du paiement hypothécaire = 39 % × R − F.
Limite ATD du paiement hypothécaire = 44 % × R − F − D.
Retenez le plus petit résultat positif. Si l’un des calculs est nul ou négatif, une simple estimation ne permet pas d’ajouter un nouveau paiement hypothécaire selon ces hypothèses.
Appliquez le taux admissible, pas seulement le taux offert
Au 16 juillet 2026, un refinancement auprès d’un prêteur sous réglementation fédérale est normalement qualifié au plus élevé de 5,25 % et du taux contractuel majoré de deux points de pourcentage. L’exemption du BSIF vise seulement le transfert direct d’un prêt non assuré, au renouvellement, entre prêteurs fédéraux, sans augmentation du montant ni de l’amortissement. Vérifiez les règles courantes du BSIF sur le taux admissible minimal.
Convertissez ensuite le paiement retenu en solde hypothécaire final selon ce taux admissible et l’amortissement permis. L’outil d’admissibilité de l’ACFC peut servir de contre-vérification, mais il reste illustratif et son parcours est conçu d’abord pour l’achat. Le prêteur fera son propre calcul pour le refinancement.
Plafond total fondé sur la qualification = solde hypothécaire soutenu par le paiement admissible, au taux admissible et selon l’amortissement permis.
Montant additionnel brut fondé sur la qualification = plafond total fondé sur la qualification − solde actuel − autres sommes intégrées au nouveau prêt.
Exemple : la qualification réduit le montant accessible
Prenons un scénario entièrement hypothétique :
- valeur acceptée de la propriété : 700 000 $;
- solde hypothécaire actuel : 360 000 $;
- revenu brut du ménage : 140 000 $ par année, soit environ 11 667 $ par mois;
- taxes, chauffage et portion applicable des frais de copropriété : 700 $ par mois;
- autres paiements de dette qui demeurent après le refinancement : 800 $ par mois;
- taux contractuel supposé : 4,50 %;
- taux admissible utilisé : 6,50 %;
- amortissement supposé : 25 ans.
La limite ABD laisse environ 3 850 $ pour le paiement hypothécaire : 39 % de 11 667 $, moins 700 $. La limite ATD laisse environ 3 633 $ : 44 % de 11 667 $, moins 700 $ et 800 $. Le plus petit paiement est donc 3 633 $.
Avec un taux admissible de 6,50 % et un amortissement de 25 ans, ce paiement soutient un nouveau solde d’environ 542 000 $ dans cette simulation. Après le solde actuel de 360 000 $, le montant additionnel fondé sur la qualification est d’environ 182 000 $.
| Calcul | Nouveau solde estimatif | Montant additionnel brut |
|---|---|---|
| Valeur de la propriété | 560 000 $ | 200 000 $ |
| Qualification | Environ 542 000 $ | Environ 182 000 $ |
| Résultat à retenir | Environ 542 000 $ | Environ 182 000 $ |
Même avec assez de valeur nette pour dégager 200 000 $, les revenus et les dettes limitent ici l’estimation à environ 182 000 $. Ces chiffres arrondis illustrent la méthode; ils ne tiennent pas compte de toutes les politiques d’un prêteur et ne constituent ni une offre ni une approbation.
Passez du montant brut aux liquidités nettes
Le montant additionnel brut ne correspond pas toujours à la somme qui sera versée dans votre compte.
Liquidités nettes = nouveau prêt − solde hypothécaire remboursé − dettes consolidées − pénalités et frais prélevés sur le financement.
Selon le contrat et la structure de l’opération, il peut notamment falloir payer :
- une pénalité de remboursement anticipé;
- une évaluation de la propriété;
- des frais administratifs;
- une quittance, un enregistrement ou d’autres démarches sur la garantie;
- des honoraires juridiques ou de notaire.
Ne remplacez pas ces montants par une moyenne trouvée en ligne. Demandez au prêteur actuel une estimation de la pénalité pour une date précise, puis faites détailler les autres débours. Si 8 000 $ de frais et de pénalité entièrement hypothétiques étaient prélevés sur les 182 000 $ de l’exemple, il resterait environ 174 000 $ avant toute dette à consolider.
Comparez aussi le résultat à votre budget réel
Les ratios ne voient pas toutes les dépenses du ménage. Les frais de garde, le transport, l’entretien, les assurances, les travaux futurs et les objectifs d’épargne peuvent rendre un paiement inconfortable même s’il respecte un calcul d’admissibilité.
Faites donc un deuxième test avec votre budget courant. Ajoutez le nouveau paiement hypothécaire à toutes les dépenses qui continueront après l’opération, puis vérifiez la marge restante lorsque survient un imprévu. Le guide sur les frais annuels d’une maison aide à distinguer les coûts considérés par le prêteur de ceux qui pèsent réellement sur vos liquidités.
Un refinancement qui réduit le versement mensuel peut aussi prolonger le remboursement et augmenter les intérêts totaux. Le maximum admissible n’est pas nécessairement le montant qu’il serait prudent d’emprunter.
Préparez les données avant de demander une analyse
Une estimation devient plus utile lorsque chaque chiffre peut être documenté. Rassemblez :
- le relevé de l’hypothèque actuelle, son solde, son taux, son échéance et son amortissement restant;
- le montant de la pénalité applicable à la date envisagée;
- la valeur estimée de la propriété et les renseignements utiles à une évaluation;
- les preuves de revenu demandées pour chaque emprunteur;
- les taxes foncières, le chauffage et les frais de copropriété;
- les soldes, limites et paiements de toutes les dettes;
- le montant précis du projet, des dettes à consolider et des frais à financer;
- une hypothèse de taux et d’amortissement pour chaque scénario comparé.
Présentez séparément les dettes qui demeureront et celles qui seraient remboursées par le refinancement. Ne les retirez pas du calcul avant que le prêteur ait confirmé leur traitement et les conditions de remboursement.
Choisissez le bon moment pour faire vérifier le calcul
Demandez une analyse avant de vous engager dans des travaux, de promettre le remboursement d’une dette ou de compter sur une somme précise. Une estimation automatisée ne vérifie ni vos documents ni la propriété et peut traiter différemment un revenu variable, une marge de crédit ou une dette qui doit être fermée.
Si l’échéance approche, comparez aussi une opération immédiate avec une opération au renouvellement. Attendre peut éviter une pénalité, mais le taux, la valeur de la propriété, votre dossier et les options offertes peuvent changer. Le guide sur le renouvellement hypothécaire aide à distinguer un transfert du solde existant d’un refinancement qui augmente le montant ou l’amortissement.
Questions fréquentes
La cote de crédit change-t-elle le montant calculé?
Un revenu variable ou de travail autonome est-il compté au complet?
Une marge hypothécaire inutilisée est-elle automatiquement ignorée?
Retenez le montant le plus bas, puis gardez une marge
Le calcul de capacité d’emprunt pour un refinancement hypothécaire ne s’arrête pas à la valeur nette. Estimez d’abord le plafond garanti par la propriété, puis le nouveau solde que vos revenus et vos dettes peuvent soutenir au taux admissible. Retenez le plus faible, soustrayez les sommes financées et comparez les liquidités nettes à votre besoin réel.
Comparer mon Taux peut ensuite vous mettre en relation avec un partenaire pour comparer les options hypothécaires accessibles. Comparer mon Taux n’agit ni comme prêteur ni comme courtier et ne garantit aucun montant, aucun taux, aucune approbation ni aucune économie.