Pourquoi les taux hypothécaires augmentent-ils ou diminuent-ils?

Pourquoi les taux augmentent ou diminuent : la réponse en bref

Les taux d’intérêt augmentent ou diminuent parce que l’économie, l’inflation, les décisions de la Banque du Canada et les conditions des marchés financiers évoluent. Ces forces ne touchent toutefois pas tous les taux hypothécaires de la même façon.

Un taux variable réagit généralement plus directement au taux préférentiel du prêteur, lui-même influencé par le taux directeur. Un taux fixe dépend davantage du coût auquel le prêteur finance le prêt, notamment des rendements obligataires correspondant au terme. L’offre que vous recevez ajoute ensuite une autre couche : le produit, la transaction, le contrat et votre dossier.

C’est pourquoi une annonce de la Banque du Canada ne garantit pas que tous les taux hypothécaires bougeront immédiatement, dans le même sens ou du même nombre de points. Pour prendre une décision utile, il faut d’abord identifier le taux dont on parle.

Les quatre taux à ne pas confondre

Le mot « taux » peut désigner plusieurs choses. Les distinguer évite de tirer une conclusion trop rapide à partir d’une manchette économique.

Le taux directeur n’est donc pas le taux de votre hypothèque. Il se trouve plutôt au début d’une chaîne de transmission. Entre la décision de la Banque du Canada et votre contrat se trouvent les marchés, les coûts de financement, les politiques du prêteur et les caractéristiques du produit.

Pourquoi la Banque du Canada hausse-t-elle ou baisse-t-elle son taux directeur?

La Banque du Canada conduit la politique monétaire afin de maintenir l’inflation près de sa cible. Elle évalue les perspectives d’inflation et d’activité économique plutôt que de réagir automatiquement au dernier chiffre publié.

Lorsque la demande est trop forte par rapport à la capacité de l’économie et que les pressions inflationnistes risquent de persister, la Banque peut relever son taux directeur. Le crédit tend alors à coûter plus cher. Les ménages et les entreprises peuvent réduire ou reporter certaines dépenses, ce qui aide graduellement à ralentir la demande et les pressions sur les prix.

À l’inverse, lorsque l’économie est faible et que l’inflation risque de demeurer sous la cible, la Banque peut abaisser son taux. Le crédit tend alors à devenir moins coûteux, ce qui peut soutenir les emprunts, les dépenses et l’investissement. La Banque explique ce mécanisme dans son guide sur le rôle du taux directeur.

Cette relation n’est ni instantanée ni mécanique. Les effets circulent par plusieurs canaux et à des vitesses différentes. Une hausse ou une baisse vise l’économie dans son ensemble; elle ne constitue pas une consigne imposant un taux hypothécaire précis à chaque prêteur.

Pourquoi les taux variables réagissent-ils plus directement?

Les institutions financières établissent leur propre taux préférentiel. Elles le rajustent généralement lorsque la Banque du Canada modifie la cible du taux du financement à un jour.

Une hypothèque variable est souvent exprimée comme le taux préférentiel du prêteur, plus ou moins un écart prévu au contrat. Par exemple, la formule peut demeurer la même pendant le terme alors que sa valeur totale change chaque fois que la référence change.

L’effet concret dépend ensuite du type de paiement :

• Avec un paiement ajustable, le montant du versement augmente ou diminue généralement lorsque le taux varie.
• Avec un paiement fixe, le versement peut rester temporairement le même, mais une plus grande part sert à payer les intérêts lorsque le taux augmente. Si le paiement ne couvre plus entièrement les intérêts, le solde peut augmenter ou le prêteur peut exiger un paiement plus élevé ou un versement forfaitaire, selon le contrat. Vérifiez le taux de déclenchement ou le taux critique et les mesures prévues par votre prêteur.

Toutes les hypothèques variables ne fonctionnent pas de la même manière. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada présente les différences entre paiements variables fixes et ajustables, mais votre contrat demeure l’autorité pour votre prêt.

Pourquoi les taux fixes peuvent-ils bouger autrement?

Avant la signature, un prêteur doit déterminer à quel taux il peut offrir un prêt fixe pendant plusieurs années. Il tient compte du coût et de la durée de son financement, du risque, des frais et de la concurrence.

Pour un taux fixe de cinq ans, le rendement des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans sert notamment de point de référence important. Ce rendement reflète les attentes des marchés à propos de l’inflation, de la croissance et des taux à venir. Il peut donc monter ou descendre avant une décision officielle de la Banque du Canada.

Cela crée plusieurs situations qui semblent contradictoires sans l’être :

• un taux fixe peut baisser avant une baisse du taux directeur si les marchés l’anticipent déjà;
• il peut rester stable après l’annonce si celle-ci était entièrement attendue;
• il peut monter même après une baisse du taux directeur si les rendements obligataires ou les coûts de financement augmentent;
• deux termes fixes peuvent évoluer différemment parce qu’ils ne reposent pas sur le même horizon.

Le taux fixe offert ne suit pas exactement, point pour point, une obligation donnée. Les marchés obligataires forment une référence, puis chaque prêteur ajoute ses propres coûts, marges, risques et décisions commerciales.

Une fois votre contrat fixe signé, le taux facturé reste normalement stable pendant le terme, même si les nouvelles offres du marché changent. Le guide pour comparer un taux hypothécaire fixe de cinq ans explique les conditions à examiner au-delà du pourcentage.

Pourquoi votre taux offert diffère-t-il du mouvement du marché?

Une baisse générale des taux ne signifie pas que chaque personne recevra la même offre. Le taux affiché est lié à un produit et à des conditions; le taux personnalisé dépend de la transaction et du dossier analysé.

Selon le prêteur et le produit, l’offre peut notamment varier avec :

• l’achat, le renouvellement, le transfert ou le refinancement;
• le terme et le type de taux choisis;
• la mise de fonds et la proportion financée;
• le statut assuré ou non assuré du prêt;
• la période d’amortissement;
• le type de propriété et son occupation;
• les revenus, les dettes et la capacité de remboursement;
• les antécédents de crédit;
• les privilèges, pénalités et restrictions du contrat.

Un taux promotionnel peut aussi viser une transaction ou un profil précis. Pour comparer deux offres, utilisez les mêmes hypothèses et examinez le coût, les versements et les conditions, pas seulement le chiffre mis en évidence.

Quel effet une variation peut-elle avoir sur votre projet?

Le même mouvement de marché ne se traduit pas de la même façon pour une personne déjà engagée dans un contrat et pour une personne qui magasine un nouveau prêt.

Vous avez une hypothèque variable

Vérifiez la formule exacte du taux, le type de paiement et les mesures prévues si les intérêts augmentent fortement. Une hausse peut faire monter le versement ou ralentir le remboursement du capital. Une baisse peut produire l’effet inverse, selon les modalités du contrat.

Ne vous contentez pas de regarder le paiement actuel. Suivez aussi la part appliquée au capital, l’amortissement restant et tout avis transmis par le prêteur.

Vous achetez une propriété

Une préapprobation peut estimer un montant et réserver un taux pendant une période définie, sans garantir l’approbation finale. Demandez par écrit la durée de la retenue, les conditions pour la conserver et le traitement prévu si les taux baissent avant le déboursé.

L’article sur la préapprobation hypothécaire vous aide à distinguer l’estimation initiale, la retenue de taux et l’approbation du prêt lié à une propriété précise.

Votre renouvellement approche

Votre ancien taux ne détermine pas celui du prochain terme. Le solde sera renouvelé selon les offres et les conditions accessibles au moment de la nouvelle entente. Une variation peut donc modifier le versement même si vous n’avez pas changé le montant emprunté.

Commencez assez tôt pour préparer votre renouvellement hypothécaire, comparer des scénarios équivalents et vérifier les démarches ou frais d’un changement de prêteur.

Vous envisagez un refinancement

Un taux plus bas ne rend pas automatiquement un refinancement avantageux. La pénalité de remboursement anticipé et les autres frais peuvent annuler l’économie attendue. Prolonger l’amortissement peut aussi réduire le paiement, mais augmenter le coût total des intérêts.

Comparez le coût total avant et après l’opération. Le guide sur le refinancement hypothécaire présente les calculs, les coûts et les vérifications d’admissibilité.

Peut-on prévoir la prochaine hausse ou baisse?

Les décisions de la Banque du Canada et les rendements obligataires reposent sur des informations qui changent : inflation, activité économique, emploi, conditions financières et risques au Canada comme à l’étranger. Les marchés intègrent aussi leurs attentes avant les annonces.

Une prévision peut donc devenir périmée rapidement. Attendre uniquement une baisse anticipée comporte un risque : le marché peut évoluer autrement, le prix de la propriété peut changer ou votre propre situation peut ne plus être la même.

Une approche plus robuste consiste à tester trois scénarios :

1. Le taux monte et le versement ou le coût d’intérêt augmente.
2. Le taux reste près de son niveau actuel plus longtemps que prévu.
3. Le taux baisse, mais les économies sont plus lentes ou plus faibles qu’espéré.

Si votre budget et votre contrat restent acceptables dans ces trois scénarios, votre décision dépend moins d’une prédiction parfaite.

Ce que vous pouvez contrôler même si les taux changent

Vous ne contrôlez ni le taux directeur ni le marché obligataire. Vous pouvez toutefois améliorer la qualité de votre comparaison :

• préciser le montant, le terme et l’amortissement réellement souhaités;
• demander des offres correspondant au même projet et à la même date;
• vérifier le type de paiement d’un prêt variable;
• comparer les privilèges, pénalités, frais et restrictions;
• mesurer l’effet d’une hausse sur votre budget;
• conserver une marge pour les dépenses de propriété et les imprévus;
• faire confirmer par écrit les conditions d’un taux réservé ou promotionnel;
• revoir votre stratégie avant un renouvellement, une vente ou un refinancement.

La page comparer les taux fixe, variable et hybride peut ensuite vous aider à relier ces mécanismes aux options de financement.

Comprendre le mouvement avant de comparer

Les taux hypothécaires ne montent ni ne baissent tous ensemble. Le taux directeur influence plus directement le préférentiel et le variable; les taux fixes reflètent davantage les marchés obligataires et les coûts de financement; l’offre finale dépend ensuite du produit et du dossier.

Lorsque votre budget et votre projet sont prêts, vous pouvez comparer les options hypothécaires accessibles avec l’aide d’un partenaire. Comparer mon Taux facilite la mise en relation; il n’agit ni comme prêteur ni comme courtier et ne garantit aucun taux, aucune approbation ni aucune économie.