Régime d'accession à la propriété (RAP) : guide 2026

Régime d’accession à la propriété (RAP) : ce qu’il permet

Le Régime d’accession à la propriété, mieux connu sous le nom de RAP, permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER pour acheter ou construire une habitation admissible. Lorsque toutes les conditions sont respectées, l’institution financière ne retient pas d’impôt sur le retrait et le montant n’est pas ajouté immédiatement à votre revenu.

Le RAP n’est toutefois pas un retrait définitif sans conséquence. Vous devez normalement remettre la somme dans un REER sur une période de 15 ans. Utiliser vos REER peut donc augmenter votre mise de fonds aujourd’hui, mais réduit aussi l’épargne qui demeure investie pour votre retraite et crée de futurs remboursements à prévoir.

Avant de retirer quoi que ce soit, vérifiez votre admissibilité, le calendrier de la transaction et la provenance exacte des sommes. Un retrait qui ne respecte pas les règles peut devenir imposable comme un retrait REER ordinaire.

Êtes-vous admissible au RAP en 2026?

Le RAP vise généralement les acheteurs d’une première habitation. Cette expression ne signifie pas nécessairement que vous ne devez jamais avoir été propriétaire.

La définition de premier acheteur

Vous êtes normalement considéré comme un premier acheteur si, durant les périodes suivantes, vous n’avez pas habité comme résidence principale une propriété qui vous appartenait ou qui appartenait à votre époux ou conjoint de fait actuel :

• l’année civile du retrait, avant les 30 jours qui précèdent immédiatement le retrait;
• les quatre années civiles précédentes.

Par exemple, une personne qui a déjà été propriétaire peut redevenir admissible après avoir vécu assez longtemps sans occuper une habitation lui appartenant. À l’inverse, vous pourriez ne pas être admissible si vous vivez dans la propriété de votre conjoint, même si votre nom ne figure pas sur le titre.

Des exceptions encadrées existent notamment pour certaines personnes handicapées et dans certaines situations de séparation. Elles comportent leurs propres conditions; ne présumez pas qu’une rupture ou un besoin d’accessibilité suffit à rendre automatiquement le retrait admissible.

L’habitation et l’entente doivent aussi être admissibles

Au moment du retrait, vous devez généralement :

• être résident du Canada au moment du retrait et, si l’habitation n’est pas encore acquise, le demeurer jusqu’à son acquisition;
• avoir une entente écrite pour acheter ou construire une habitation admissible située au Canada;
• ne pas avoir acquis l’habitation plus de 30 jours avant le retrait;
• prévoir l’occuper comme résidence principale dans l’année suivant son achat ou sa construction;
• avoir un solde RAP nul au début de l’année si vous avez déjà utilisé le régime.

Une préapprobation hypothécaire ne remplace pas une entente écrite d’achat ou de construction. Les maisons, copropriétés et plusieurs autres types de logements peuvent être admissibles. Une part de coopérative qui donne seulement un droit de location ne l’est pas.

L’habitation doit normalement être achetée ou construite avant le 1er octobre de l’année suivant celle du premier retrait. Des règles particulières existent pour une propriété de remplacement ou une construction retardée.

Combien pouvez-vous retirer de vos REER?

Chaque participant admissible peut retirer jusqu’à 60 000 $ de ses propres REER pendant une même période de participation au RAP. Si deux conjoints sont chacun admissibles, ils peuvent donc réunir jusqu’à 120 000 $ pour la même habitation. Il ne s’agit pas d’un plafond familial automatique : chacun doit remplir les conditions et effectuer ses propres retraits.

Vous pouvez retirer de plus d’un REER si vous êtes le rentier de chaque compte. Un REER immobilisé ou certains régimes collectifs peuvent toutefois interdire un tel retrait.

Le montant maximal n’est pas nécessairement le bon montant. Avant de choisir votre retrait, prenez le temps de calculer la mise de fonds et préserver vos liquidités. Gardez assez d’argent pour les frais qui ne disparaissent pas à la signature : inspection, notaire, droits de mutation, déménagement, ajustements de taxes et fonds d’urgence, selon votre transaction.

Combiner le RAP et le CELIAPP

Vous pouvez utiliser le RAP et effectuer un retrait admissible de votre CELIAPP pour la même habitation. Les conditions de chaque programme doivent être respectées séparément au moment de chaque retrait.

La différence principale touche la suite : un retrait admissible de CELIAPP n’a généralement pas à être remboursé, tandis qu’un retrait RAP doit être remis dans un REER ou devenir graduellement imposable. Un remboursement du RAP ne peut pas être versé dans un CELIAPP.

Si vous possédez les deux comptes, comparez le montant disponible, le calendrier des retraits, vos besoins de liquidités et l’effet à long terme sur votre épargne avant de choisir lequel utiliser en premier.

Comment retirer vos REER avec le RAP, étape par étape

Une bonne coordination évite de cotiser, de retirer et de signer dans le mauvais ordre.

1. Vérifiez vos comptes et vos cotisations récentes

Confirmez le solde de chaque REER, votre droit d’effectuer un retrait et l’identité du rentier. Demandez aussi à l’institution combien de temps elle prévoit pour traiter la demande.

Portez une attention particulière aux cotisations versées dans les 89 jours précédant le retrait. Contrairement à une explication fréquente, cette règle ne rend pas automatiquement le retrait inadmissible. Elle peut plutôt rendre non déductible une partie des cotisations récentes, selon leur montant et la juste valeur marchande qui reste dans le REER immédiatement après le retrait.

Si vous envisagez de cotiser juste avant d’utiliser le RAP pour obtenir une déduction, faites valider le calcul fiscal avant de procéder.

2. Obtenez une entente écrite

Vous devez avoir une entente écrite pour acheter ou construire l’habitation au moment du retrait. Une promesse d’achat acceptée peut remplir ce rôle lorsqu’elle respecte les conditions, alors qu’une simple préapprobation ne suffit pas.

Vérifiez que les dates prévues permettent le retrait avant que vous ne soyez propriétaire depuis plus de 30 jours. Confirmez aussi que votre intention d’occuper l’habitation comme résidence principale est cohérente avec la transaction.

3. Remplissez un formulaire pour chaque retrait

Remplissez le formulaire T1036 de l’Agence du revenu du Canada, puis remettez-le à l’émetteur du REER. Un formulaire distinct est requis pour chaque retrait.

Vous pouvez effectuer plusieurs retraits, mais seulement pendant l’année civile du premier retrait et en janvier de l’année suivante. Le total admissible demeure limité à 60 000 $ par participant.

4. Coordonnez les fonds avec la transaction

Ne présumez pas que l’argent sera disponible le jour même. Coordonnez le délai de traitement avec votre institution financière, votre prêteur et le professionnel qui gère la transaction.

Le RAP augmente les fonds accessibles, mais il ne garantit ni l’approbation hypothécaire ni le prix d’une propriété. Le prêteur évaluera toujours vos revenus, vos dettes, votre crédit, la propriété et les conditions du financement.

Comment rembourser le RAP après l’achat?

Le remboursement s’étale sur une période pouvant atteindre 15 ans. Le minimum annuel correspond généralement au solde du RAP divisé par le nombre d’années qui restent dans la période de remboursement.

Une règle récente est importante pour les acheteurs de 2026. La loi C-30, sanctionnée le 18 juin 2026, étend aux premiers retraits effectués de 2026 à 2028 l’allègement qui fait commencer la période de remboursement dans la cinquième année suivant celle du retrait. Selon la loi C-30 sanctionnée, un premier retrait en 2026 entraîne donc une période normale de remboursement de 2031 à 2045.

Cette règle est datée du 13 juillet 2026. Certaines pages et certains guides publiés avant la sanction royale indiquent encore qu’un retrait de 2026 commencerait à être remboursé dès la deuxième année suivante.

Désigner correctement un remboursement

Pour rembourser le RAP, vous cotisez à votre REER, à un RPAC ou à un RPD pendant l’année visée ou dans les 60 premiers jours de l’année suivante. Vous désignez ensuite la totalité ou une partie de la cotisation comme remboursement dans l’annexe 7 de votre déclaration de revenus.

La somme désignée ne donne pas droit à une nouvelle déduction REER. Si vous remboursez moins que le minimum annuel, la différence doit normalement être ajoutée à votre revenu comme revenu de REER. Votre solde RAP diminue alors de ce montant.

Vous pouvez rembourser plus tôt ou verser davantage que le minimum. Un paiement additionnel réduit le solde et peut diminuer les minimums des années suivantes, mais il ne raccourcit pas nécessairement la période officielle de remboursement.

Le RAP est-il avantageux dans votre situation?

Le RAP peut être pertinent lorsque l’accès à une mise de fonds plus élevée améliore réellement votre projet et que les remboursements futurs s’intègrent à votre budget. Il n’est pas automatiquement avantageux simplement parce que le retrait est permis.

Avant de décider, comparez ces effets :

• Mise de fonds plus élevée : vous empruntez potentiellement moins et pouvez atteindre plus facilement le minimum exigé.
• Assurance prêt hypothécaire : avec une mise de fonds inférieure à 20 %, elle est habituellement requise et protège le prêteur, pas l’acheteur.
• Épargne-retraite réduite : les sommes retirées ne restent pas investies dans le REER pendant cette période.
• Remboursements futurs : le minimum annuel s’ajoute à votre planification après l’achat.
• Souplesse financière : utiliser tout votre REER peut laisser trop peu de liquidités pour les frais d’achat et les imprévus.
• Fiscalité : un retrait inadmissible ou un remboursement insuffisant peut augmenter votre revenu imposable.

Ne comparez pas seulement le montant de la mise de fonds. Évaluez aussi le versement hypothécaire, les autres dettes, les dépenses d’entretien et votre capacité à recommencer à épargner après l’achat.

Exemple : utiliser le RAP pour une propriété de 600 000 $ au Québec

Supposons qu’un couple admissible achète une habitation de 600 000 $ et que chaque personne retire 30 000 $ de son REER en 2026. Le RAP fournit alors 60 000 $ au total.

Selon les seuils fédéraux en vigueur au 13 juillet 2026, la mise de fonds minimale pour cette propriété est de 35 000 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur les 100 000 $ suivants. Une mise de fonds de 60 000 $ dépasse ce minimum, mais demeure sous 20 % du prix d’achat; une assurance prêt hypothécaire serait donc habituellement nécessaire.

Si aucun remboursement anticipé n’est effectué, chacun commencerait normalement à rembourser son retrait de 30 000 $ en 2031. Le minimum initial serait de 2 000 $ par personne, soit 30 000 $ divisés par 15 ans.

Le couple ne devrait pas consacrer automatiquement les 60 000 $ au montant remis au vendeur. Il doit aussi prévoir les frais de notaire, les droits de mutation, les ajustements, le déménagement et une réserve pour les imprévus. Le bon partage dépend de son financement et de ses liquidités, pas seulement du maximum permis par le RAP.

Les erreurs à éviter avant de « RAPer »

• Retirer les fonds avant d’avoir une entente écrite admissible.
• Croire qu’une préapprobation hypothécaire remplace une promesse d’achat acceptée.
• Oublier qu’avoir vécu dans la propriété d’un conjoint peut modifier l’admissibilité.
• Présumer que toute cotisation versée dans les 89 jours précédant le retrait demeure entièrement déductible.
• Acheter une propriété uniquement locative alors que l’occupation comme résidence principale est requise.
• Dépasser 60 000 $ et supposer que l’excédent bénéficie du même traitement fiscal.
• Planifier un remboursement dans un CELIAPP plutôt que dans un régime permis.
• Utiliser toute son épargne sans conserver de fonds pour la transaction et les imprévus.
• Oublier de désigner les remboursements dans la déclaration de revenus.

Préparez le RAP et le financement dans le bon ordre

Pour utiliser vos REER dans l’achat d’une maison, commencez par confirmer votre admissibilité au RAP et vos cotisations récentes. Établissez ensuite votre budget complet, obtenez l’entente écrite requise, coordonnez le T1036 avec l’institution financière et prévoyez dès maintenant les remboursements futurs. Le guide du processus d’acquisition d’une maison au Québec permet de replacer ces décisions dans la chronologie complète de la transaction.

Une fois la mise de fonds structurée, comparez également le financement au-delà du taux. Le guide sur le taux hypothécaire fixe 5 ans explique les conditions, pénalités et privilèges qui peuvent différencier deux offres.

Vous pouvez aussi comparer les options hypothécaires accessibles avec l’aide d’un partenaire hypothécaire. Comparer mon Taux facilite la mise en relation; il n’agit ni comme prêteur ni comme courtier et ne garantit aucune approbation, aucun taux ni aucune économie.