Peut-on utiliser un CELI pour acheter une maison?
Oui. Vous pouvez retirer l’argent de votre compte d’épargne libre d’impôt, ou CELI, pour constituer une mise de fonds, payer des frais liés à la transaction ou conserver une réserve après l’achat. Le retrait est généralement non imposable, ne crée aucun remboursement obligatoire et n’est pas réservé aux acheteurs d’une première habitation.
Le principal piège arrive après le retrait : la somme retirée ne revient dans vos droits de cotisation que le 1er janvier de l’année suivante. Si vous la remettez dans un CELI la même année sans avoir assez de droits inutilisés, vous pourriez créer une cotisation excédentaire imposable.
Avant de retirer, déterminez donc le montant réellement nécessaire, le moment où les fonds doivent être disponibles et les documents qui permettront d’en démontrer la provenance. Un CELI peut être flexible sur le plan fiscal sans être instantanément liquide ni suffisant pour couvrir tout le projet.
CELI et CELIAPP ne sont pas le même compte
La recherche « comment utiliser les CELI pour l’achat d’une maison » mène souvent au CELIAPP. Pourtant, le CELI ordinaire et le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété répondent à des règles différentes.
Le CELI est un compte à usage général. Ses cotisations ne donnent pas de déduction fiscale, mais les revenus et les retraits sont généralement libres d’impôt. Vous pouvez utiliser les fonds pour une première maison, une propriété suivante ou un tout autre projet.
Le CELIAPP vise plutôt l’achat d’une première habitation admissible. Ses cotisations peuvent être déductibles et un retrait admissible n’a pas à être remboursé. Il faut cependant satisfaire aux conditions du régime au moment du retrait.
Le RAP est encore différent : il permet à une personne admissible de retirer jusqu’à 60 000 $ de ses REER pour une habitation admissible, puis prévoit généralement un remboursement sur une période pouvant atteindre 15 ans.
| Option | Qui peut l’utiliser pour l’achat? | Traitement du retrait | Après le retrait |
|---|---|---|---|
| CELI | Tout titulaire qui possède des fonds accessibles | Généralement non imposable, pour toute raison | Aucun remboursement; la somme retirée s’ajoute aux droits le 1er janvier suivant |
| CELIAPP | Acheteur qui respecte les conditions d’un retrait admissible | Non imposable si toutes les conditions sont remplies | Aucun remboursement; une recotisation après le retrait peut créer un excédent, n’est pas déductible et le compte doit être fermé au plus tard l’année suivante |
| RAP | Participant admissible qui retire de ses REER | Jusqu’à 60 000 $ sans retenue d’impôt lorsque les règles sont respectées | Montant généralement à remettre dans un REER sur une période pouvant atteindre 15 ans |
Cette comparaison ne désigne pas automatiquement un gagnant. Le CELI offre de la souplesse. Le CELIAPP peut apporter une déduction fiscale à une personne admissible. Le RAP peut rendre une autre partie de l’épargne accessible, mais crée des remboursements futurs.
Comment retirer l’argent du CELI pour l’achat
Le bon ordre consiste à partir de la transaction, puis à remonter jusqu’au compte. Évitez de retirer un montant rond simplement parce qu’il est disponible.
1. Séparez la mise de fonds, les frais et la réserve
Commencez par calculer la mise de fonds et les liquidités à conserver. La somme prévue doit être répartie entre trois enveloppes : la mise de fonds appliquée au prix, les frais nécessaires pour conclure et l’argent qui demeurera disponible après la signature.
Vider le CELI pour augmenter la mise de fonds peut réduire le prêt, mais aussi vous laisser sans marge pour le notaire, les droits de mutation, les ajustements, le déménagement ou une réparation urgente. Comparez le versement hypothécaire obtenu avec la réserve sacrifiée avant de choisir.
2. Vérifiez ce que le CELI contient réellement
Un CELI peut contenir de l’argent comptant, des certificats de placement garanti, des fonds, des actions ou d’autres placements autorisés. Le solde affiché n’est donc pas toujours une somme qui peut être virée immédiatement.
Demandez à l’institution financière quels actifs doivent être vendus, lesquels ont une échéance et combien de temps chaque étape pourrait prendre. Il n’existe pas de délai universel entre une vente de placement, son règlement, le retrait du CELI et l’arrivée des fonds dans le compte utilisé pour la transaction.
Lorsque la date d’achat approche, planifiez à rebours de la journée où le prêteur ou le notaire exige les fonds. Cette marge aide à éviter une vente précipitée, un retard de virement ou une somme encore immobilisée au mauvais moment.
3. Effectuez le retrait auprès de l’émetteur
Le retrait passe par l’institution qui administre le CELI. Confirmez le montant, le compte destinataire et les frais éventuels avant d’autoriser l’opération.
Conservez le relevé du CELI avant le retrait, la confirmation de vente s’il y a lieu, la confirmation du retrait et le relevé du compte destinataire. La SCHL indique que le dossier hypothécaire peut exiger la preuve du montant et de la source de la mise de fonds, ainsi que des relevés bancaires ou de placement récents. Les exigences et la période couverte varient selon le prêteur et le dossier.
Une préapprobation hypothécaire bien préparée permet de confirmer les preuves attendues avant de déplacer les fonds. Elle ne garantit toutefois pas l’approbation finale de la propriété.
4. Attendez le retour des droits avant de recotiser
Selon les règles de retrait du CELI de l’ARC, le montant retiré s’ajoute aux droits disponibles seulement le 1er janvier de l’année civile suivante.
Supposons que vous retirez 30 000 $ en août 2026. Ces 30 000 $ créeront de nouveaux droits le 1er janvier 2027, en plus des autres droits applicables. Une cotisation en novembre 2026 reste possible seulement si vous possédez déjà assez de droits inutilisés pour la couvrir.
Un excédent CELI est imposable à 1 % du plus haut montant excédentaire du mois, pour chaque mois où un excédent demeure. Ne vous fiez pas uniquement au solde du CELI ni à une estimation ancienne de votre dossier ARC : additionnez vos opérations de l’année et comparez-les aux dossiers de toutes vos institutions.
Peut-on cotiser au CELIAPP avec l’argent du CELI?
Oui, si vous êtes admissible au CELIAPP et possédez suffisamment de droits de participation. L’opération se fait toutefois en deux étapes : vous retirez du CELI, puis vous versez une nouvelle cotisation au CELIAPP.
Ce n’est pas un transfert direct entre régimes. La cotisation réduit vos droits CELIAPP disponibles et peut être déductible selon les règles normales. De son côté, le retrait du CELI ne recrée des droits CELI que le 1er janvier suivant.
Cette stratégie peut être pertinente lorsqu’une personne possède déjà de l’épargne dans un CELI et devient admissible au CELIAPP. Elle ne doit pas être improvisée juste avant la transaction : vérifiez les droits disponibles, la date de cotisation, l’entente d’achat et les conditions du retrait admissible.
Un retrait admissible du CELIAPP peut aussi être combiné au RAP pour la même habitation. Chaque régime conserve ses propres critères. Le guide pour utiliser ses REER avec le RAP détaille l’admissibilité, le formulaire, le plafond et les remboursements sans alourdir la décision sur le CELI.
Dans quel ordre utiliser le CELI, le CELIAPP et le RAP?
Il n’existe pas d’ordre universel. Comparez plutôt le rôle de chaque dollar avant de choisir le compte.
Vous n’êtes pas admissible comme premier acheteur
Le CELI conserve son utilité parce que son retrait n’exige pas le statut de premier acheteur. Vous pouvez l’utiliser pour une propriété suivante, sous réserve de la disponibilité réelle des placements et des preuves demandées pour la mise de fonds.
Vous êtes admissible et l’achat n’est pas immédiat
Le CELIAPP peut mériter une place dans le plan en raison de la déduction possible et du retrait admissible sans remboursement. Le CELI peut rester utile pour la portion de l’épargne qui doit demeurer flexible ou pour une réserve qui ne sera peut-être pas consacrée à la propriété.
Vous êtes admissible et possédez aussi des REER
Le RAP peut compléter le CELI et le CELIAPP lorsque ses conditions sont respectées. Son avantage immédiat doit être comparé à la réduction temporaire de l’épargne-retraite et aux remboursements futurs.
Dans les trois cas, l’objectif n’est pas de vider le plus de comptes possible. C’est de réunir les fonds requis sans affaiblir inutilement votre situation après la prise de possession.
Exemple : répartir 50 000 $ détenus dans un CELI
Une acheteuse possède 50 000 $ dans son CELI. Après avoir calculé sa transaction avec le professionnel hypothécaire, elle prévoit 32 000 $ pour la mise de fonds, 8 000 $ pour les frais et ajustements, puis 10 000 $ comme réserve après l’achat.
Retirer les 50 000 $ et appliquer toute la somme au prix pourrait réduire légèrement le financement, mais supprimerait les deux autres enveloppes. Elle choisit plutôt de retirer 40 000 $, de documenter le parcours des fonds et de laisser 10 000 $ dans le CELI.
Ce scénario n’est pas une recommandation chiffrée. Il illustre la bonne méthode : distinguer la somme exigée pour acheter de celle qui permet de rester propriétaire sans recourir immédiatement au crédit. Le guide pour estimer les frais annuels d’une maison aide à tester la réserve contre les dépenses réelles du ménage.
Les erreurs à éviter avant la transaction
- Confondre CELI et CELIAPP, puis présumer que les mêmes conditions s’appliquent.
- Retirer sans vérifier si les placements sont liquides ou assortis d’une échéance.
- Cotiser de nouveau la même année sans calculer les droits inutilisés.
- Présenter un retrait du CELI suivi d’une cotisation au CELIAPP comme un transfert direct.
- Déplacer les fonds entre plusieurs comptes sans conserver les relevés et confirmations.
- Utiliser tout le CELI pour la mise de fonds et oublier les frais de clôture ainsi que la réserve.
- Contracter une nouvelle dette pour combler un manque sans faire recalculer la capacité d’emprunt.
- Supposer qu’un retrait ou une préapprobation garantit le financement final.
Questions fréquentes
Faut-il être premier acheteur pour utiliser son CELI?
Doit-on rembourser le retrait du CELI?
Les deux acheteurs peuvent-ils utiliser leur CELI?
Un retrait du CELI augmente-t-il le revenu imposable?
Préparez le retrait et le financement ensemble
Pour utiliser un CELI dans l’achat d’une maison, commencez par fixer la mise de fonds, les frais et la réserve. Confirmez ensuite la liquidité des placements, le délai de l’institution, les preuves demandées et vos droits de cotisation avant d’effectuer le retrait.
Lorsque les fonds et leur provenance sont clairs, situez le retrait dans le processus complet d’acquisition d’une maison. Vous pouvez ensuite comparer les options hypothécaires accessibles avec l’aide d’un partenaire. Comparer mon Taux facilite la mise en relation; il n’agit ni comme prêteur ni comme courtier et ne garantit aucune approbation, aucun taux ni aucune économie.